1. Каковы общие условия регистрации ипотеки по договору
Если вы заключили договор об ипотеке, то ипотеку вам нужно зарегистрировать. Она регистрируется как обременение путем внесения соответствующей записи об ограничении права в ЕГРН. Регистрация самого договора об ипотеке в настоящее время не требуется. Это следует из п. 5 ст. 3 Федерального закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ, п. 6 ст. 1 Закона о госрегистрации недвижимости.
При этом вам нужно учитывать следующее:
• ипотека по договору может быть зарегистрирована только после того, как залогодатель зарегистрирует свое право собственности (иное право) на закладываемую недвижимость (ч. 1 ст. 53 Закона о госрегистрации недвижимости);
• после ее регистрации любые действия с объектом недвижимости, по общему правилу, могут быть совершены только с письменного согласия залогодержателя. Например, переход права на этот объект, возникновение обременений, внесение изменений в сведения ЕГРН (ч. 4 ст. 53 названного Закона).
Следует отличать ипотеку по договору от ипотеки, которая возникает в силу закона. Ипотека в силу закона возникает в случаях, предусмотренных в законодательстве (п. 1 ст. 334.1 ГК РФ), например:
• при продаже недвижимости в кредит или с условием о рассрочке платежа, если иное не предусмотрено договором. Это следует из п. 5 ст. 488, п. 3 ст. 489 ГК РФ, ч. 6 ст. 1 Закона о госрегистрации недвижимости;
• приобретении земельного участка с использованием кредитных средств или средств целевого займа, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 1 ст. 64.1 Закона об ипотеке);
• приобретении жилых домов и квартир за счет кредитных средств или средств целевого займа (п. 1 ст. 77 Закона об ипотеке);
• регистрации договора участия в долевом строительстве по общему правилу (п. 1 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве).
2. Кто может обратиться за регистрацией ипотеки
За регистрацией ипотеки по договору могут обратиться (ч. 1 ст. 53 Закона о госрегистрации недвижимости, п. 1 ст. 20 Закона об ипотеке):
• стороны договора об ипотеке одновременно. Если договор удостоверен нотариально, то обратиться может любая из сторон (п. 3 ст. 8.1 ГК РФ);
• нотариус, удостоверивший договор об ипотеке;
• залогодатель и управляющий залогом одновременно, если заключен договор управления залогом.
По общему правилу за регистрацией ипотеки в силу закона может обратиться одно из следующих лиц (ч. 2 ст. 53 Закона о госрегистрации недвижимости):
• залогодатель;
• залогодержатель;
• нотариус, удостоверивший договор, по которому возникает ипотека в силу закона.
При этом ипотека в силу закона регистрируется одновременно с регистрацией права собственности (иного права) приобретателя недвижимости, передаваемой в ипотеку (ч. 2 ст. 53 Закона о госрегистрации, п. 2 ст. 20 Закона об ипотеке).
Поэтому на практике такое заявление в большинстве случаев подает залогодатель (то есть приобретатель недвижимости). Например, при приобретении квартиры за счет кредитных средств банка он одновременно подает заявление о регистрации своего права и регистрации ипотеки.
Не требуется отдельно обращаться за регистрацией ипотеки в силу закона, которая возникает по договору участия в долевом строительстве. В данном случае регистрируется сам договор, а ипотека в силу закона будет зарегистрирована автоматически при регистрации первого договора (ч. 3 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве, Письмо Росреестра от 05.02.2015 N 14-01782/15).
3. Какие документы необходимы для регистрации ипотеки
Вам потребуется тот же комплект документов, что и для госрегистрации прав на недвижимость. В данном случае в качестве документа, на основании которого будет проводиться госрегистрация, то есть правоустанавливающего документа, нужно представить договор об ипотеке (ч. 1 ст. 53 Закона о госрегистрации недвижимости).
В отдельных случаях потребуется представить дополнительные документы. Например, если права залогодержателя удостоверяются закладной, то необходимо дополнительно представить (п. 3 ст. 20 Закона об ипотеке):
• закладную и ее копию. Закладная должна соответствовать установленным требованиям;
• документы, названные в закладной в качестве приложений, и их копии.
Как мы уже сказали выше, ипотека в силу закона регистрируется одновременно с регистрацией права собственности (иного права) приобретателя недвижимости. Для их регистрации необходим единый комплект документов. В отдельных случаях потребуется представить дополнительные документы, например:
• если недвижимость приобретается за счет кредитных (заемных) средств - кредитный договор или договор займа, из которого возникло обязательство, обеспечиваемое ипотекой. Это следует из п. 2 ст. 20 Закона об ипотеке;
• если права залогодержателя удостоверяются закладной - закладную, соответствующую установленным требованиям, а также документы, названные в ней в качестве приложений, и их копии (п. 3 ст. 20 названного Закона).
4. В каком размере уплачивается госпошлина за регистрацию ипотеки по договору
Размер госпошлины за регистрацию ипотеки по договору составляет (пп. 28 п. 1 ст. 333.33 НК РФ):
• для организаций - 4 000 руб.;
• для граждан - 1 000 руб.
Если договор ипотеки (договор, который содержит соглашение об ипотеке, кроме ипотеки в силу закона) заключен между организаций и физлицом, то размер госпошлины для организации составит 1 000 руб. (пп. 28.1 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).
Госпошлина за регистрацию ипотеки в силу закона не уплачивается (пп. 6 п. 3 ст. 333.35 НК РФ, п. 2 ст. 20 Закона об ипотеке).
При этом за госрегистрацию права приобретателя госпошлина должна быть уплачена.